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沈建光改变房价只涨不跌神话

发布时间:2021-01-21 16:39:14 阅读: 来源:珍珠岩厂家

沈建光:改变房价只涨不跌神话

伴随着中国房地产一路前行,博鳌房地产论坛至今已历十二载,见证了行业曾经的春风得意或彷徨无措,有过黄金十年也有晦暗岁月,但终究还是跨过所有羁绊,走到了第十三年的门前。  进入新改革时代,如果说房地产已经被部分巨头垄断了绝大部分的影响力和商业利益。那么,我们在2013博鳌房地产论坛完全有必要寻找更多新的声音、新的面孔及内在多元素的新力量,这样也许可以看到更不一样的未来。  8月13-16日,2013博鳌房地产论坛将在海南如期开幕,围绕论坛主题“改革时代的地产新力量”,观点地产新媒体遍访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等人士,推出“改革时代的地产新力量”2013博鳌房地产论坛系列报道。  新的一年,经济结构转型俨然已成为最重要的课题之一,而作为中国经济少有的加速引擎,房地产行业的转型更加值得关注。  瑞穗证劵亚洲公司董事总经理、首席经济学家沈建光认为,房地产行业的转型和发展要与中国经济增长与结构转型密切相关,尤其是在制造业产能过剩严重的情况下,要维持其稳定经济增长的支柱地位。  在沈建光看来,房地产行业今后的发展也要结合经济转型的三个方面,即外需转向内需;投资转向消费;制造业转向服务业。而只有同时促进这三大转型,房地产才能成为“改革时代的新力量”。  然而,在当前整体经济形势依然低迷的情况下,房地产行业如何具体实现转型就显得尤为重要。  沈建光的看法是,外界既不能否定房地产行业对上下游产业、对相关消费的带动作用,也不能走刺激房地产的老路,需要将稳增长与打击泡沫结合起来。  “一定要鼓励房地产商为刚性需求、改善性需求提供房源,并给予一定的政策支持增加供给,鼓励保障性住房的建设,并结合城镇化,寻找新的投资方向。”沈建光认为。  展望下半年,沈建光表示,房价增速会比上半年有所回落,但还有赖于包括房产税、不动产登记等一系列政策的相继推出,这些政策也有利于增加供给,进而改变房价只涨不跌神话,促进房价增长回归合理。  以下为观点地产新媒体对瑞穗证劵亚洲公司董事总经理、首席经济学家沈建光先生的采访实录:  观点地产新媒体:中国经济正面临改革与转型,您之前也提到其实中国经济复苏的基础并不坚实,作为中国经济支柱的房地产行业在新形势下将如何保持增长?  沈建光:这一问题十分关键,牵涉到房地产行业长期内如何能够健康发展。从以往历史来看,中国的房地产政策往往也在如何打击泡沫与保持经济增长左右权衡,但却缺少长效机制。  比如,金融危机之前,中国的房地产市场基本属于调控状态,国家出台一系列调整政策,以期抑制过热的投资和房价的过快上涨。而金融危机出现以后,因“信心重于黄金”,为保内需,推出了四万亿经济刺激计划,尤其是房地产政策从打压到鼓励的急剧变化,但最终投入超过“十万亿”,为如今房地产泡沫的积聚埋下隐患。  因此,针对当前经济形势低迷,我们既不能否定房地产行业对上下游产业、对相关消费的带动作用,也不能重走刺激房地产的老路,需要将稳增长与打击泡沫结合起来,即鼓励房地产商为刚性需求、改善性需求提供房源,并给与一定的政策支持增加供给,鼓励保障性住房的建设,并结合城镇化,寻找新的投资方向。  同时,通过以全国开征房产税为主要措施的财政体制改革来调节合理需求,这样既能发挥房地产投资对经济增长的支持作用,也不至于使泡沫积聚,相比于早前变化频繁,且时而过紧、时而过松的政策,这是个方向上的改变。  观点地产新媒体:今年以来,“国五条”等一系列房地产调控政策相继出台,在您看来,这会对房地产行业长远发展造成什么影响?  沈建光:新国五条不应该是单一的政策手段,只有不动产登记、房产税扩容、保障房建设等配套措施出台,才有利于改变房价暴涨预期,有利于为地方政府寻找新的收入来源,进而减少对土地财政的依赖,有利于中低收入群体改善住房条件。  如果这一系列的市场化手段出台,有助于引导房地产长期健康发展,也有助于减少未来行政措施干预的给行业发展带来的不确定性,营造平稳的外在环境。  观点地产新媒体:从今年市场成交看,部分城市并未出现“量价下跌”的状态,您认为原因是什么?对于下半年的房地产走势,您有什么样的看法?  沈建光:在一线限购、限贷等严厉政策作用下,销售量上涨支持的价格提升,证明一线城市刚需仍然较强。以北京为例,限购持续至今,满足纳税满五年等条件的购房人数增多,房价上涨,可以部分理解为刚需与改善性需求的释放。另一方面,房价上涨也有非理性的原因,即恐慌性购房与房价只涨不跌的预期,也推高了房价走势。  展望下半年,房价增速会比上半年有所回落,主要原因在于房地产配套政策的相继推出,包括已经提到的新国五条、不动产登记等一系列政策,有利于增加供给进而改变房价只涨不跌神话,促进房价增长回归合理。目前来看,房价下降的可能性也比较小,毕竟在城市化中期,大量移民增加刚性需求。  观点地产新媒体:新一届政府多次提出要推进新型城镇化,对中国的房地产将产生什么影响?在调控与城镇化相互交织的进程中,房地产行业的方向和定位是否会发生变化?  沈建光:城镇化进程伴随着城市人口的增加,对房屋的需求与舒适度会进一步增加,会相应带动新一批刚性需求与改善性需求,为房地产企业提高机遇。同时,新城市规划也对商业房地产有一定的需求。我认为,未来房地产行业的健康发展需要一系列长效机制,房地产行业可以从结构性调整以及城镇化进程中寻求机会。  观点地产新媒体:今年内改革与扩大房产税试点已经明确,您觉得房地产行业将怎样应对?房产税是否能真正降房价?对房地产未来的发展又会有什么影响?  沈建光:由于房地产税是向房屋持有人征收的税收,所以对房地产商并不造成直接影响。但有可能通过购房者持有房屋的成本改变购房预期,因此也会相应的打压投机投资性需求,或许对房地产商造成一定影响。但这也就恰恰意味着,房地产商应该顺应需求,建更多中小户型的住房,满足刚需与改善性需求,而这也与调控的初衷一致。  对于房价方面,房地产税的推出主要意义在于化解地方政府财政困境,而并非仅针对房价做出的调控政策。房价能否下降还需结合很多因素,包括房地产税的征收面积是多少,征收群体是存量房还是增量房,不动产登记制度能否切实推进,其他投资渠道是否畅通等等。如果配套措施得力,投资投机性需求会被极大压缩,中国房价只涨不跌的神话终会破灭。  观点地产新媒体:从广义上来看,货币超发与流动性泛滥被认为是房地产成交与房价上涨的推手,中国金融与货币政策是否需要调整?未来会维持怎样的政策基调?  沈建光:未来货币政策空间需要考虑经济增长情况、通胀情况以及全球量化放松的情况。从目前来看,由于实体经济运行仍令人担忧,且有可能超出决策层早前预期,而通胀仍然可控,未来货币政策可能会考虑降息。原因在于当前部分中小企业融资成本较高,如一年期基准贷款利率为6%,加上2.9%的PPI通缩,实际利率接近9%。  另外,当前存在大企业相对容易获得贷款,但未进行投资反而将钱通过信托等表外产品高价贷给小企业,造成了资金重复计算,也是当前流动性充裕而投资疲软的原因之一。而发达国家降息潮之下,也加大了资本流入的压力。当然,在降息的同时也可以加快利率市场化进程,继续提高存款利率上浮范围,进而加快金融改革进程。  观点地产新媒体:调控房地产的一个关键是金融控制,如收紧房企融资和购房贷款等,从现实情况分析,您觉得这些措施能起到多大作用?  沈建光:从购房者来看,我早前做过研究,中国的房价是豪宅不贵,陋室难求,低收入群体相对支付能力有限,而高端商品房相对于其购买者来讲泡沫并不严重。而中国居民购房的按揭比例低于发达国家,有三分之一的购房者采取现金支付。因此,限贷主要对一线城市的刚性需求影响较大,对高收入群体影响有限。  对开发商来讲,由于吸取了早前金融危机的经验,也更注重确保现金流的周转,避免再次出现2008-2009年的资金困境。同时,当前开发商融资渠道也在增加,信托、海外融资、房地产金融都提供了银行信贷融资以外的更多途径,因此,收紧房企信贷对开发商是有所影响,但可能小于从前。  未来政府应该通过增加土地供给和信贷供给来促进房地产供给,同时通过房产税控制投资需求来调控房地产,而非用控制房产的供给和限购来达到目的。  观点地产新媒体:房地产与金融的关系日益密切,在这种趋势下,企业应如何适应并寻求突破点?在您看来,未来房地产金融改革的方向是什么?  沈建光:中国房地产金融的发展前景也十分广阔,比如房地产信托投资基金(REITs)、按揭贷款证券化、私募房地产开发基金等。美国这方面发展比较早,也相对成熟,可以有很多金融产品借鉴,当然也要注意相关风险的防范。  观点地产新媒体:本届博鳌房地产论坛主题为“改革时代的地产新力量”,在推进改革的过程中,您觉得中国房地产的“新力量”会体现在哪些方面?  沈建光:房地产行业发展与中国经济增长与结构转型密切相关,尤其在制造业产能过剩严重的情况下,是经济稳增长的重要支柱。房地产行业发展要结合经济转型的三个方面,即外需转向内需、投资转向消费、制造业转向服务业,在城镇化进程中成为新的增长点,同时促进这三大转型,成为“改革时代的地产新力量”。

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