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三四线城市楼市风险隐现中南建设项目抛售仍滞销万芳

发布时间:2020-02-14 12:27:10 阅读: 来源:珍珠岩厂家

三四线城市楼市风险隐现 中南建设项目抛售仍滞销,

因为独有的 打包拿地 模式,中南建设(000961,SZ)成为近期A股市场的明星,华泰证券、中投证券等券商纷纷给出了 增持 或 推荐 的评级,肯定公司在二三线城市开发大盘的做法。

然而《每日经济新闻》记者注意到,中南建设在部分三线城市开发的大盘所蕴藏的风险已慢慢暴露。

2012年6月1日,营口搜房网曾刊载了对中南建设营口项目 中南世纪城营销副总汤智浩的一段采访,后者透露中南世纪城牺牲2012年乃至2013年的一部分利润低价销售,以在激烈竞争的市场获得一定的市场份额。

但根据中南建设公布的半年报数据,这一做法的收效并不理想。中南世纪城2012年前6月的销售面积仅为1.9万平方米,而一期的总建筑面积超过12万平方米。

除营口外,中南建设在大本营南通也存在风险。中国指数研究院的最新研究称,南通近4年土地累计成交量超过7500万平方米,消化时间接近15年,当地目前人均住房建筑面积达到40.9平方米,住宅供应过剩风险值得关注。

三四线城市成交风险已显现

大规模布局三四线城市,曾是中南建设在楼市调控下取得佳绩的重要手段。

2012年半年报透露,由于公司所在的三、四线房地产市场购房群体以当地居民刚性需求和改善性需求为主,对政策的敏感程度低于一、二线城市。公司房地产销售情况从3月份新盘推出情况来看,每个月去化率均有上升,房价水平基本稳定。

半年报显示,中南建设有超过190亿元的存货资产分布在南通、营口、南饶、盐城等三四线城市。而截至2012年6月30日,中南建设的总资产不过386.84亿元。

然而,在三四线城市供应过量的背景下,中南建设的布局暗藏风险。

中国指数研究院的报告指出,营口城镇人口为143万,人均GDP约为4万元,但是土地总量达到8600万平方米,人均供应量超过60平方米,远超2010年全国城镇人均29.2平方米住房面积的水平。

和营口类似,南通等三线城市由于人口基数低、需求有限,过去几年快速扩张的项目需要长时间来消化,这些城市的供应压力或将长期存在。而中南建设恰恰在南通和营口都有布局。

汤智浩曾向搜房网表示,营口中南世纪城希望把2012年甚至2013年的一部分利润让出来,在竞争比较激烈的市场中获得更多的市场份额。

但半年报显示,这一策略并未奏效。结合中国采招网发布的《中南世纪城1#-4#楼园林景观工程招标公告》、搜房网的楼盘信息和对汤智浩的采访,以及中南世纪城半年报,营口中南世纪城早在2011年9月该项目就已经开始开盘,截至2012年6月,一期1~4号楼近10万平方米已经完工,但截至去年6月30日,项目的销售面积为19269平方米,仅为一期规划总建筑面积12.6万平方米的15%左右。

《每日经济新闻》记者昨日致电售楼处,销售人员表示, 目前这一项目的报价为4500元/平方米,在以成本价卖房,但销售仍然很缓慢。

按照中南建设去年年报披露的一期项目总投资3.9亿元和12.6万平方米的开发规模计算,中南世纪城每平方米的投入超过3000元,加上人员投入、税费和其他成本,按照现在的售价,能否盈利尚是未知数。

中南建设投入资金猛增

根据汤智浩向搜房网透露的计划,中南世纪城的开发销售周期为5~6年。但是如果按照半年报所公布的销售进度,这一项目的开发和销售周期可能长达20年。营口市房产交易管理中心主办的营口房产网公布的信息显示,上述项目占地面积42万平方米,容积率为2,以此计算可售总建筑面积达84万平方米。

销售不佳不仅影响了项目的推进,《每日经济新闻》记者采访营口多家银行获悉,当地部分银行已经停止了公司与房地产有关的贷款。

中南建设2012年半年报的数据显示,营口中南世纪城大部分资金由母公司提供,与中南世纪城房地产开发有限公司对应的母公司其他应收款数额由2011年年底的3339万元增加至1.73亿元左右。这无疑增加了中南建设的资金压力。财报显示,截至2012年6月30日,中南建设货币资金只有5.67亿元,但短期借款和一年内到期的非流动负债总额却超过15亿元。

如果营口中南世纪城销售继续低迷,当地的信贷政策仍维持现状,那么母公司中南建设还可能需要抽调更多资金支援这一项目。2011年年报显示,营口中南世纪城总投资额约为14亿元,但截至2012年6月30日,这一项目已投入资金不过3.32亿元。2012年三季度,中南建设在货币资金只有6.93亿元的情况下,短期借款和一年内到期的非流动负债总额已增至19.5亿元。

包括营口中南世纪城在内,由中南建设援助开发的三四线城市项目数量庞大。2012年半年报显示,母公司对子公司或孙公司的其他应收款已由2011年年底的58.86亿元增至75.49亿元。

不过,中南建设方面认为,向营口等分公司输出资金对母公司财务影响并不大,一来母公司本身运营并不需要太多资金,二来公司的主要融资渠道是开发贷、信托和建设工程施工贷款。虽然部分城市的开发贷已被叫停,但企业仍然可以通过后两类贷款融资。

易居研究院研究员严跃进分析,营口分公司一味向母公司借款,一方面暴露了营口分公司在经营上的问题,另一方面也暴露出母公司对这一项目的预计不足。

在三四线城市风险增加的情况下,中南建设方面会不会改变原定开发模式,回归一二线城市?《每日经济新闻》记者曾向中南建设方面发出采访涵,但截至发稿目前公司方面尚没有回复。

(编辑:地产福建网综合)

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